LES TEXTES DE LOIS
Article 31 du Code general des impots (extraits)
Les dispositions du Code général des impôts que l'on appelle la loi Besson permettent, sous certaines conditions, de supprimer au maximum vos charges de votre revenu imposable
Elle met en place des avantages fiscaux en faveur des propriétaires qui louent des logements neufs ou anciens sous certaines conditions. Ce dispositif est dénommé "statut du bailleur privé conventionné".
Il est destiné à se substituer à l'amortissement Périssol qui ne concernait que le locatif neuf.
Les logements visés sont qualifiés de logements intermédiaires.
Sont concernées par le dispositif Besson, les personnes physiques et les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés telles que les SCI, SCPI ou sociétés immobilières de copropriétés (article 1655 ter du CGI).
Des conditions de loyers et de ressources du nouveau locataire sont à respecter, elles sont définies par décret chaque année en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction au 1er janvier.
L'article 11 de la loi 2001-1275 (loi de finances pour 2002) complète le dispositif Besson en y ajoutant une mesure destinée à favoriser la location de logements dans le secteur social : le dispositif Lienemann
Pour ce qui concerne les logements neufs, une loi du 03 avril 2003 vient abroger le Besson neuf. Un nouveau dispositif voit le jour : le dispositif Robien (voir Loi Robien).
Le décret du 19 décembre 2003 qui vient P préciser les conditions d'application du dispositif de Robien modifie par ailleurs les plafonds de loyers et de ressources applicables dans le cadre des dispositifs Besson et Lienemann.
Dans cet arrêté publié au Journal Officiel du 21 décembre 2003, un nouveau zonage est proposé pour les dispositifs "Besson Ancien" et "Lienemann" et les plafonds des ressources applicables dans le cadre des dispositifs Besson neuf, Besson ancien et Lienemann sont augmentés.
Ainsi, en ce qui concerne le Besson ancien,pour les baux conclus entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2003, les plafonds de loyers au m², charges non comprises sont fixés à :
- 14,4 € pour la zone A (Paris et certaines communes de la région parisienne : Seine-et-Marne, Yvelines, Hauts-de-Seine, Essonne, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val d'Oise; des communes de l'Ain, des Alpes-Maritimes, du Var et de Haute-Savoie)
- 9,4 € pour la zone B (certaines communes implantées soixante-dix-sept départements métropolitains et les quatre départements d'outre mer)
- 6,8 € pour la zone C (les autres communes ne figurant ni dans la zone A ni dans la zone B)
Pour les logements anciens, les prix maximums respectifs du m² pour les investissement réalisés entre le 1 janvier 2003 et le 2 avril 2003 sont de : 11.4 € pour la zone 1 bis, 9.8 € pour la zone 1, 6.2 € pour la zone 2 et 5.7 € pour la zone 3. Ils restent donc inchangés.
En ce qui concerne les logements neufs, pour les baux conclus du 01/01/2003 au 02/04/2003, les plafonds des loyers au m², charges non comprises, sont fixés à :
- 12,9 € pour Paris et les communes limitrophes (zone 1 bis)
- 11,4 € pour les autres communes de l'agglomération parisienne (zone 1)
- 8,8 € pour les agglomérations de plus de 100 000 habitants (zone 2)
- 8,3 € pour les autres (zone 3)
Le Besson neuf étant abrogé depuis le 02/04/2003, plus de plafonds à partir de cette date.
Pour les logements neufs, pour les baux conclus durant l'année 2002, charges non comprises, les plafonds des loyers au m² étaient fixés à :
- 12,5 € pour Paris et les communes limitrophes (zone 1 bis)
- 11 € pour les autres communes de l'agglomération parisienne (zone 1)
- 8,5 € pour les agglomérations de plus de 100 000 habitants (zone 2)
- 8 € pour les autres (zone 3)
Quant aux logements anciens les prix maximums respectifs du m² étaient de : 11 €, 9.5 €, 6 € et 5.5 €.
Concernant les logements neufs, pour les baux conclus entre le 01/01/2001 et le 31/12/2001, les plafonds des loyers au m² étaient fixés à:
- 77 F (11,74 €) pour Paris et les communes limitrophes (zone 1 bis)
- 67 F (10,21 €) pour les autres communes de l'agglomération parisienne (zone 1)
- 52 F (7,93 €) pour les agglomérations de plus de 100 000 habitants (zone 2)
- 47 F (7,17 €) pour les autres, situées en France et DOM (zone 3)
Quant aux logements anciens, les prix maximums respectifs du m² étaient de : 67 F (10,61 €), 57 F (8,69 €), 37 F (5,64 €), 32 F (4,88 €).
La surface prise en compte pour le calcul des mètres carrés loués peut être augmentée de la moitié des surfaces annexes suivantes : caves, balcons, celliers, terrasses et autres loggias, sans toutefois dépasser 8 mètres carrés par logement et à l'exclusion des garages.
En ce qui concerne les maisons individuelles, l'administration a fixé un forfait de 12 m² pour la partie des annexes à usage de stationnement (Inst 5 D-4-99 n°61).
Les plafonds annuels des ressources pris en compte pour les baux conclus en 2003 sont ceux qui figurent sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant dernière année précédent celle de la signature du contrat de location, c'est-à-dire l'année 2001.
Le décret du 19 décembre 2003 relève sensiblement les plafonds annuels de ressources, ainsi pour les baux conclus en 2003, leurs montant sont de :
Personne seule
- 27 446 € pour la zone A
- 21 211 € pour la zone B
- 18 560 € pour la zone C
Couple marié
- 41 018 € pour la zone A
- 28 325 € pour la zone B
- 24 947 € pour la zone C
Personne seule ou couple marié + 1 personne à charge
- 49 307 € pour la zone A
- 34 064 € pour la zone B
- 29 867 € pour la zone C
Personne seule ou couple marié + 2 personnes à charge
- 59 063 € pour la zone A
- 41 122 € pour la zone B
- 36 146 € pour la zone C
Personne seule ou couple marié + 3 personnes à charge
- 69 919 € pour la zone A
- 48 374 € pour la zone B
- 42 425 € pour la zone C
Personne seule ou couple marié + 4 personnes à charge
- 78 678 € pour la zone A
- 54 514 € pour la zone B
- 47 856 € pour la zone C
Majoration par personne à charge à partir de la 5ème
- +8 766 € pour la zone A
- +6 080 € pour la zone B
- +5 433 € pour la zone C
NB : Les traitements et salaires sont nets de frais professionnels, les pensions et rentes viagères à titres gratuits sont à prendre en compte après abattement de 10 %. Les revenus sont à retenir pour leur montant net imposable.
Logements neufs, ou en état de futur achèvement, et locaux affectés à un usage autre que l'habitation et transformés en logements, acquis à compter du 01/01/99
Ce dispositif permet au propriétaire de déduire des revenus fonciers qu'il perçoit, un certain montant sous forme d'amortissement.
Le point de départ de l'amortissement est le 1er jour du mois de transaction.
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'acquisition ou d'achèvement du logement, ou la date d'achèvement des travaux de transformation.
La déduction est de 8 % du prix d'acquisition pour les cinq premières années et de 2,5 % pour les quatre années suivantes.
L'appartement doit être loué pendant 9 ans minimum. Le locataire doit en faire exclusivement son habitation principale.
La déduction est calculée sur le prix d'acquisition majoré des frais pour les immeubles acquis neufs. Si le contribuable fait construire; en aucun cas le travail personnel qu'il effectue ne sera pris en compte.
Les logements étudiants sont éligibles sous certaines contraintes. Le bénéfice de l'amortissement et le remboursement de TVA ne peuvent pas se cumuler, il faut choisir entre l'une ou l'autre des options.
Les logements situés dans une résidence hôtelière ou de tourisme sont exclus mais pas ceux situés dans une résidence de retraite.
Les locaux à usage mixte ne peuvent bénéficier de cette mesure.
Le logement ne pouvait être loué ni à un ascendant ou ni à un descendant avant la loi de finances pour 2003.
Dans la loi de finances pour 2001, il est stipulé que lorsque la mise à disposition du bien intervient trois ans au moins après une location effectuée dans les conditions normales, les avantages Besson sont conservés. Pendant la durée de la mise à disposition, l'avantage sera suspendu ainsi que le décompte des années de location obligatoire. La mise à disposition (à titre gratuit ou onéreux) du logement à un ascendant ou à un descendant, du contribuable ou de son conjoint, à l'issu d'une période d'au moins trois ans de location dans les conditions normales du dispositif, n'entraîne plus une remise en cause des déductions effectuées précédemment. Le contribuable, pendant toute la période de mise à disposition, ne bénéficie pas de la déduction au titre de l'amortissement, la déduction forfaitaire s'applique alors au taux de 14 %. La période de mise à disposition (qui ne peut excéder neuf ans) n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de neuf ans.
Dans la loi de finances pour 2003, un nouveau dispositif, ouvre aux propriétaires (personne physique, un contribuable associé de la société propriétaire non soumise à l'IS, au propriétaire qui directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS donne le logement en location à un organisme privé ou public pour le logement à usage d'habitation principale de son personnel) souhaitant bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs donnés en location, la possibilité de louer à leurs ascendants et descendants non-membres de leur foyer fiscal. Ces nouveaux aménagements du dispositif Besson ne concernent ni les propriétaires de logements anciens, ni les propriétaires de logements neufs ou anciens souhaitant bénéficier de la déduction forfaitaire majorée de 60 % prévue par le dispositif "Lienemann".
Les logements neufs concernés sont :
-ceux acquis neufs ou en l'état de futur d'achèvement à partir du 9 octobre 2002,
-le logement que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet à partir de cette date, de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R.421-40 du code de l'urbanisme,
-les logements réhabilités acquis à compter du 9 octobre 2002
-les locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 9 octobre 2002 et que le propriétaire transforme en logements.
Le taux de déduction forfaitaire passe de 14 % à 6 % pendant la période de l'amortissement.
Si pendant cette même période, des dépenses de reconstruction et d'agrandissement sont réalisées, le propriétaire peut opter pour l'amortissement de ces dépenses, la même déduction est alors applicable. Le point de départ de l'amortissement est le premier jour du mois de l'achèvement des travaux.
Si ce sont des dépenses d'amélioration, la déduction est de 10 % pendant 10 ans. Mais il n'y a pas de choix possible avec le dispositif permettant de déduire ces dépenses des revenus fonciers immédiatement l'année de leur paiement. Dans ce cas particulier, le dispositif Besson est moins favorable.
Les immeubles doivent être situés en France ou dans l'un des quatre départements d'outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion.
Les nues-propriétaires et usufruitiers ne peuvent bénéficier de ce régime sauf si ce démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
S'il y a déficit, la limite d'imputation de celui-ci sur le revenu global hormis les intérêts d'emprunts, lesquels s'imputent sur le revenu foncier des 10 années suivantes, est de 10 700 €. Le surplus éventuel est classé dans les déficits fonciers, et reporté sur les revenus fonciers des années suivantes dans la limite de 10 ans. Pour 2002, contrairement au Périssol, cet avantage ne s'accompagne pas du relèvement de la limite d'imputation, la limite reste fixé à 10 700 €.
Lorsqu'il y a transmission à titre gratuit (succession ou donation ou legs), le principe de l'amortissement n'est pas transposable au profit des héritiers, légataires ou donataires.
Il y a dans tous les cas, une reprise des déductions pratiquées.
Cependant, aucune réintégration n'est à prévoir en cas d'invalidité (2ème et 3ème catégorie), de licenciement ou de décès. En cas de revente, la plus-value est calculée comme si aucun amortissement n'avait été effectué.
Logements anciens.
Sont considérés comme logements anciens, ceux qui ont déjà fait l'objet d'une occupation.
La déduction forfaitaire passe de 25 % à 40 % à compter de l'imposition des revenus 2003, pour une période de 6 ans qui peut être prolongée par période de 3 ans, tant que la condition tenant au montant des loyers demeure remplie. La déduction forfaitaire de 40 % couvre l'amortissement, les frais de gestion et les frais d'assurance (autres que les primes destinées à couvrir le risque de loyers impayés) comme auparavant.
La durée minimale de location est de six ans à partir du 01/01/99 avec un nouveau locataire. Le dispositif interdit de signer un bail avec un locataire qui occupe déjà le logement.
Les nues-propriétaires et usufruitiers ne peuvent bénéficier de ce régime.
Dans la loi de finances pour 2001, il était stipulé que la mise à disposition (à titre gratuit ou onéreux) du logement à un ascendant ou à un descendant du contribuable ou de son conjoint, à l'issue d'une période d'au moins trois ans de location dans les conditions normales du dispositif, n'entraîne plus une remise en cause des déductions effectuées précédemment. Le contribuable, pendant toute la période de mise à disposition, ne bénéficie pas de la déduction au titre de l'amortissement, l'application des avantages fiscaux est suspendue et le terme de la période d'application reporté d'une durée équivalente. La déduction forfaitaire pouvait alors s'appliquer au taux de 14 % dans la mesure où la mise à disposition s'effectue à titre onéreux. La période de mise à disposition n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de six ans.
La mise à disposition du logement à un ascendant ou à un descendant ne peut excéder neuf ans.
Si l'occupation successive du logement par plusieurs ascendants ou descendants du contribuable est autorisé au cours de la période de mise à disposition, par contre, aucune nouvelle suspension de la location n'est par la suite autorisée et ce quelle que soit la durée pendant laquelle la location a été suspendue précédemment.
A l'issue de cette mise à disposition, le propriétaire reprend l'application des avantages fiscaux, abstraction faite de la période de suspension.
Le logement doit être reloué dans les douze mois suivant le départ de l'ascendant ou du descendant, suivant les conditions normales d'application du dispositif, le propriétaire reprend alors l'application des avantages fiscaux, abstraction faite de la période de mise à disposition.
Lorsque le propriétaire du logement mis à disposition est une société de personnes, l'associé qui met à la disposition d'un descendant ou d'un ascendant, le logement ancien subit la suspension de l'avantage fiscal de même que les autres associés. Mais les autres associés peuvent, s'ils le souhaitent et si les autres conditions sont remplies continuer à pratiquer la déduction forfaitaire majorée.
Pour les logements neufs, seul l'associé ascendant ou descendant de l'occupant est concerné par cette suspension d'amortissement mais ils peuvent demander à bénéficier de la suspension.
A partir du 3 avril 2003, un nouveau dispositif plus souple (aucune condition de ressources du locataire) et plus attractif (les plafonds des loyers sont fixés à des niveaux plus proches des prix du marché) prend le relais du dispositif BESSON : le dispositif ROBIEN.
Comme pour le Besson, il est réservé aux contribuables dont les revenus locatifs sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
La loi de Robien, reprend la loi Besson. Elle est applicable sur option aux investissements réalisés à partir du 03/04/2003 (c'est le principe). Cependant l'administration étend ce nouveau dispositif aux acquisitions de :
- logements neufs ou assimilés réalisés à partir de janvier 2003
-logements anciens vétustes pour lesquels, l'acquéreur envisage des travaux de réhabilitation leurs permettant d'acquérir les caractéristiques techniques proches de celles du neuf et dont l'acquisition est intervenu à compter du 03 avril 2003
-locaux à usage autre que l'habitation et transformés en logements pour lesquels l'achèvement des travaux de réhabilitation est intervenu à partir de 2003.
-Logements en état de futur achèvement, les constructions de logements dont l'achèvement est intervenu en 2003, quelque soit la date d'acquisition du logement ou la date d'ouverture du chantier.
La grande innovation consiste à l'octroi aux acquéreurs de logements anciens, des mêmes avantages que ceux accordés aux acquéreurs de logements neufs.
Durée et taux de l'amortissement :
L'avantage fiscal du Robien, permet une déduction de 8 % du prix d'acquisition (ou de revient) du bien et des travaux entrepris pour les cinq premières années, puis de 2,5 % pendant quatre ans. A l'issu de cette période de 9 ans, si les conditions de loyers sont toujours remplies, le propriétaire peut proroger l'engagement par période de 3 ans, pour une durée totale de six ans encore et bénéficier ainsi de la déduction de 2,5% pour encore six années, soit une déduction totale maximale de 65 % sur 15 ans.
Point de départ de l'amortissement :
Le point de départ de l'amortissement pour les logements acquis neufs ou en état de futur achèvement est le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou le premier jour du mois de son acquisition (si l'acquisition est intervenue après).
Pour ce qui est des logements transformés ou réhabilités, le point de départ de la période d'amortissement est le premier jour du mois de l'achèvement des travaux.
Rappelons que l'amortissement s'impute sur les revenus fonciers et pas sur le revenu global.
Taux de déduction forfaitaire :
Le taux de déduction forfaitaire est également le même que celui du Besson (soit 6 % au lieu des 14 % du régime de droit commun).
La limite annuelle de l'imputation des déficits fonciers est aussi de 10 700 €, tout comme le Besson.
Le 21 décembre 2003 est publié au JO un décret d'application du dispositif Robien, décret venant préciser les conditions d'application de l'amortissement Robien annoncé en avril 2003 :
Les biens acquis en vue d'être réhabilités
-Les biens immobiliers concernés ne doivent pas satisfaire aux conditions de décence telles que définies par la loi de Solidarité et de renouvellement urbain publié par un décret du 30 janvier 2002. Est considéré comme non décent, un logement qui ne satisfait pas à au moins quatre des quinze critères de la décence décrits par le décret du 30 janvier 2002 (présence de plomb dans les peintures, d'amiante dans des matériaux dégradés, la surface du logement, son étanchéité, l'état des installations sanitaires, des rampes et autres gardes corps, la sécurité des installations électrique et de gaz, etc...) codifié à l'annexe III du CGI dans son art.2 quindecies B, I.
-Les travaux doivent par ailleurs permettre d'une part de redonner au logement son caractère décent et d'autre part de lui apporter des qualités similaires aux logements neufs (un arrêté définit ces qualités par une liste de 12 performances).Les travaux de réhabilitation doivent s'étendre le cas échéant aux parties communes
A l'issu des travaux, le logement réhabilité doit remplir au moins six des performances techniques fixés par le décret du 19 décembre 2003 pour permettre à l'acquéreur de pouvoir bénéficier du dispositif Robien (CGI ann. III art. 2 quindecies B, II).
Le CGI dans son article 2 quindecies C à l'annexe II prévoit les conditions de déductibilité pour les logements acquis en vue d'être réhabilité.
Afin de bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, le propriétaire de logement réhabilité doit fournir deux attestations :
-Une attestation établie par un contrôleur technique indépendant ou un technicien de la construction qualifié et indépendant avant les travaux.
-Une deuxième attestation établie après les travaux indiquant que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement les caractéristique d'un logement décent d'une part et l'ensemble des performances techniques visées à l’annexe III art. 2 quindecies B, II du CGI d'autre part. En cas de copropriété, l'état des parties communes qui desservent le logement doit aussi figurer dans cette attestation et son état doit également être considéré comme décent.
Les Logements acquis neufs
Le contribuable doit pour bénéficier de cet amortissement, joindre à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition (si elle est postérieure) :
-La déclaration d'option (imprimé fourni par l'administration)
-La copie du Bail
Chaque année, le contribuable sera tenu de joindre à sa déclaration de revenus, un état pour chaque logement sur lequel figure le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée. Cet état doit être établi conformément à un modèle fixé par l'administration.
Une copie de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R 412-40 du code de l'urbanisme et de la déclaration d'achèvement des travaux doit par ailleurs être fourni pour les immeubles que le contribuable fait construire. Des pièces attestant de leur réception en mairie doivent les accompagner.
Une copie de la déclaration d'achèvement des travaux, toujours accompagnés d'une pièce attestant de sa réception en mairie sont à fournir pour les locaux que le contribuable transforme en logement.
Le contribuable est tenu de joindre une copie du nouveau bail (en cas de changement de locataire) à sa déclaration des revenus de l'année en cours de laquelle est intervenu le changement (CGI ann. III art. 2 quindecies A, IV)
Le dispositif Robien donne la possibilité au propriétaire de louer à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location à usage d'habitation principale. L'organisme ne doit par ailleurs fournir aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
L'amortissement De Robien offre la possibilité de louer aux enfants ne faisant pas partie du foyer fiscal.
Les dépenses d'amélioration :
Au titre de l'amortissement, les dépenses d'amélioration ouvrent droit à une déduction égale à 10 % du montant de la dépense pendant 10 ans.
Plafonds des loyers mensuels par mètre carré :
Le décret du 19 décembre 2004 vient par ailleurs modifier les plafonds de loyers et de ressources applicables pour les amortissements Besson et Lienemann.
En ce qui concerne les baux conclus durant l'année 2003, dans le cadre de l'amortissement Robien charges non comprises, les plafonds des loyers au m² sont fixés à :
- 18 € pour l'agglomération parisienne, la Cote d'azur et le Genevois français (zone A)
- 12.5 € pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et le littoral et les secteurs frontaliers (zone B)
- 9 € pour les autres (zone C)
La liste des communes est disponible sur le site : www.equipement.gouv.fr
L'ensemble des prestations fournies par le locataire en contrepartie de la mise à disposition du bien (prestations de services de toute nature fournies par le locataire telles que le ménage et le gardiennage ou encore les dépenses incombant de droit au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire) est compris dans le loyer.
Le décret précise que lorsque le logement est donné à un organisme privé ou public qui donne le logement en sous-location nue à usage d'habitation principale, le loyer mensuel de chacun des baux (entre le propriétaire et la personne morale d'une part, entre la personne morale et l'occupant d'autre part) ne doit excéder les plafonds fixés par décret.
Le dispositif de Robien institue une nouvelle déduction au titre de l'amortissement des souscriptions en numéraire de parts de SCPI.
Les dispositions du Code général des impôts appellées " loi Pons " permettent, sous certaines conditions, d'obtenir une réduction du montant de votre revenu lors d'un investissement dans les DOM-TOM.
Cette loi a été votée le 11 juillet 1986 pour favoriser l'investissement dans les départements et territoires d'outre-mer. Elle est abrogée par la loi de finance pour 2001. La loi Pons reste cependant en vigueur pour les investissements soumis à agrément, pour lesquels, une demande est parvenue à l'administration fiscale avant 2001 et pour les immeubles ayant fait, avant 2001, une déclaration d'ouverture de chantier.
Les particuliers doivent investir dans l'immobilier locatif neuf destiné à l'habitation principale, entre le 01/01/1986 et le 31/12/2001, 2002 suite à la loi de finances pour 1999. Son arrêt a été anticipé au 31/12/2000 et le dispositif remplacé par la loi Paul.
Sont concernés aussi par cette mesure, les souscripteurs de parts ou d'actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs dans les DOM-TOM et destinés à la résidence principale (90 % au moins des logements).
Cet avantage n'est pas cumulable avec d'autres réductions d'impôt tel que l'amortissement locatif type Besson, Périssol, ainsi que pour les réductions d'impôt accordées au titre de la résidence principale pour gros travaux par exemple.
Si la réduction d'impôt est supérieure à l'impôt sur le revenu dû par le contribuable, la différence n'est ni remboursable, ni reportable sur l'année suivante.
Logement non intermédiaire
L'immeuble doit être affecté à la résidence principale du locataire. Il doit être loué pendant 5 ans et dans les 6 mois de l'achèvement des travaux ou de l'acquisition si elle est postérieure.
L'investisseur peut aussi en faire sa résidence principale.
Pour les investissements réalisés entre 1986 et 1989 : l'avantage fiscal, c'est le droit de déduire de ses impôts 10 % de l'investissement, ceci pendant 5 ans. Soit une réduction d'impôt de 50 %.
Pour les investissements réalisés entre 1990 et 2002 : l'avantage fiscal, c'est le droit de déduire de ses impôts 5 % de l'investissement, ceci pendant 5 ans. Soit une réduction d'impôt de 25 %.
Logement intermédiaire
La réduction était de 50 %, pour les années 1992 à 1995 pour un investissement réalisé entre le 01/01/92 et le 30/06/93. Obligation de louer pendant 9 ans au titre de résidence principale.
Suite à la loi des finances rectificative pour 1993, mise en application à partir du 01/07/93, la réduction s'étale toujours sur 5 ans. Le taux de réduction est de 10 % par an (de l'investissement initial) du 01/07/93 au 31/12/96, et de 5 % par an (de l'investissement initial) au-delà jusqu'au 31/12/2001.
Cette réduction est applicable quel que soit le type d'immobilier locatif.
A partir du 01/07/96, pour les investissements réalisés à partir du 01/01/96, le taux de la réduction d'impôt, pour les années 1996 à 2001, passe à 50 % de la base (10 % par an). Ce taux est maintenu à 25 % (5 % par an) pour les années 2002 à 2005, 2006 suite à la loi de finances pour 1999.
Il faut noter que si nous prenons par exemple un investissement réalisé en 2000, le taux de réduction sera de 35 % (10 % pour 2000 et 2001, et 5 % pour 2002, 2003 et 2004). Les investissements réalisés en 2001 n'auront pas un taux de réduction supérieur à celui du logement non intermédiaire.
Le propriétaire doit s'engager à louer nu l'immeuble dans les six mois de son achèvement ou acquisition si elle est postérieure. La durée minimale de location est de six ans. De plus, le niveau des ressources du locataire et le montant des loyers ne doit pas dépasser un certain plafond.
En 2000, le loyer (charges non comprises) ne devait pas excéder
- 764 F (116,47 €) par m² de surface habitable dans les DOM et à Mayotte ; les ressources du locataire portées sur l'avis d'imposition établi au titre de l'année 1999 ne doivent pas dépasser 137 818 F (21 010,22 €) pour une personne seule et 275 636 F (41 563,09 €) pour un couple marié, ces plafonds sont majorés de 15 921 F (2 427,14 €) par personne à charge et de 21 228 F (3 236,19 €) par enfant à partir du troisième.
- 1 009 F (153,82 €) dans les TOM et à Saint-Pierre et Miquelon; les ressources du locataire portées sur l'avis d'imposition établi au titre de l'année 1999 ne doivent pas dépasser 137 786 F (21 005,34 €) pour une personne seule et 275 572 F (42 010,68 €) pour un couple marié, ces plafonds sont majorés de 15 918 F (2 426,68 €) par personne à charge et de 21 224 F (3 235,58 €) par enfant à partir du troisième.
28 mars 1996.
Les propriétaires de logements neufs, acquis entre le 01/01/96 et le 31/12/98, et donnés en location peuvent opter pour la déduction d'un amortissement de leur immeuble calculé sur le prix d'acquisition ou sur les dépenses de construction.
Pour des locaux professionnels ou bureaux qui ont été acquis pendant cette période et transformés en logements locatifs, l'option pour l'amortissement est possible.
Un délai supplémentaire est accordé jusqu'au 31/08/99 pour les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement entre le 01/01/99 et le 31/08/99 et achevé avant le 30/06/2001. Mais à la différence du régime de base, cette mesure ne concerne ni les logements que le contribuable fait construire, ni les locaux transformés en logements.
La loi Périssol exclut la location saisonnière parce qu'elle supposerait une location discontinue (sauf dans le cas des résidences de tourisme) mais n'impose pas que le locataire en fasse sa résidence principale.
Cette option, quand elle est choisie, est irrévocable.
Les personnes physiques qui gèrent leur patrimoine privé, ainsi que les membres de sociétés non soumises à l'IS sont les seuls concernés par cette mesure. Ainsi, les souscripteurs de parts de SCPI (immobilier neuf d'habitation) peuvent bénéficier de l'amortissement Périssol.
Le taux de la déduction forfaitaire passe de 14 % à 6 % (taux réduit qui continuera à s'appliquer après la période d'amortissement).
L'amortissement se calcule sur le prix d'acquisition du logement, le taux est de :
- 10 % du prix d'acquisition pour chacune des quatre premières années,
- 2 % pour chacune des vingt années suivantes.
L'amortissement global est donc de 80 % du prix total d'acquisition.
En ce qui concerne les locaux transformés en logements locatifs, l'amortissement se calcule à partir du prix d'acquisition auquel on ajoute le montant des travaux de transformation.
Le premier jour du mois d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, ou d'achèvement des travaux, est le point de départ de la période d'amortissement.
Les dépenses ultérieures de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration seront déductibles sous forme d'amortissement, le taux est de :
Pour les dépenses de reconstruction et d'agrandissement :
- 10 % les quatre premières années,.
- 2 % les vingt suivantes.
Pour les dépenses d'amélioration :
- 10 % pendant dix ans.
S'il y a déficit foncier, la limite d'imputation du déficit sur le revenu global, hormis les intérêts d'emprunts (lesquels s'imputent sur le revenu foncier des 10 années suivantes) est portée de 10 700 € à 15 300 € et l'imputation dure aussi longtemps que le logement placé (sous amortissement Perissol) génère des déficits, pour les contribuables concernés.
Le Périssol est subordonné à un engagement de location pendant 9 ans.
Le locataire peut être un ascendant, un descendant ou un collatéral, mais ne doit pas être "rattaché" du point de vue fiscal.
En cas d'indivision, le bénéfice de la déduction est fractionné.
Cette loi a été votée en mai 1986 dans le cadre de l'incitation fiscale à l'investissement locatif. Elle ne concerne que les achats de logements neufs, sur plan ou clefs en main.
Si le particulier a recours à un emprunt, les intérêts sont totalement déduits des loyers sans limitation de durée ni de montant.
Si les loyers perçus sont insuffisants, les intérêts non déduits peuvent être soustraits à d'autres revenus immobiliers s'ils existent.
Des règles fiscales particulières sont à appliquer selon la date à laquelle le particulier a acheté le logement. Deux cas peuvent se produire :
- Logement acquis entre le 01/06/86 et le 31/12/89
Réduction d'impôt de 10 % dans la limite d'un investissement de 200 000 F (30 489,80 €) pour une personne seule et de 400 000 F (60 979,61 €) pour un couple marié.
Cette réduction est obtenue l'année d'acquisition ou celle de l'achèvement du logement. A cela s'ajoute un autre avantage fiscal, une déduction forfaitaire supplémentaire, sur le montant des loyers déclarés, de 35 % et ce pendant 10 ans. La durée de location est d'au moins 6 ans, au titre de résidence principale non meublée.
- Logement acquis entre le 01/01/90 et le 31/12/97
Deux réductions d'impôt peuvent être pratiquées au lieu d'une seule précédemment.
- Une première réduction pour les investissements réalisés entre le 01/01/90 et le 31/12/92, à condition que la déclaration d'ouverture de chantier soit faite avant le 01/10/92 et les fondations achevées avant le 31/12/92. Ces logements doivent être terminés avant le 31/12/97.
- Une deuxième réduction pour les investissements réalisés entre le 01/01/93 et le 31/12/97, avec un achèvement de l'immeuble au plus tard le 31/12/97.
La réduction d'impôt est de 10 % dans la limite d'un investissement de 300 000 F (45 734,71 €) pour une personne seule et de 600 000 F (91 469,41 €) pour un couple marié. Cette réduction est accordée une seule fois au titre de l'année d'achèvement du logement ou d'acquisition si elle est postérieure.
Elle peut être étalée sur 2 ans dès lors que son montant excède la moitié du plafond légal, soit 15 000 F (2 286,74 €), soit 30 000 F (5 473,47 €).
La réduction forfaitaire sur les loyers est de 25 % pendant 10 ans.
La durée de location au titre de résidence principale non meublée doit être d'au moins 6 ans.
Sous certaines conditions, un régime plus favorable aux contribuables est accordé en ce qui concerne l'investissement locatif "INTERMÉDIAIRE".
Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond :
- pour 2001, 867 F (132,17 €) le m² en Île-de-France et 616 F (93,91 €) dans les autres régions pour le loyer,
- pour les revenus 2000, respectivement 165 850 F (25 283,67 €) et 128 280 F (19 556,16 €).
Doublement pour un couple.
La condition de ressources n'est pas exigée lorsque le logement est situé dans une zone franche urbaine.
La location doit prendre effet dans les 6 mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le logement nu doit être loué pendant 6 ans au titre de résidence principale.
La réduction d'impôt est alors de 15 % du montant de l'investissement plafonné à 400 000 F (60 979,61 €) pour une personne seule, et 800 000 F (121 959,21 €) pour un couple marié. Elle ne peut être utilisée qu'une seule fois, mais le contribuable peut bénéficier d'une autre réduction sur une autre période au taux de 10 %.
Cette réduction est répartie sur 4 ans au maximum à raison chaque année de 15 000 F (2286,74 €) ou 30 000 F (4 573,47 €).
A la vente du bien, l'imposition des plus-values immobilières s'applique sauf pour les opérations exonérées .
Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt 15 % au titre de l'investissement locatif "intermédiaire", la location ne doit pas être consentie à des membres du foyer fiscal du contribuable, ni à ses ascendants et descendants. Pour les personnes mariées, il faut prendre en compte la famille de chacun des époux.