EXPERTISE IMMOBILIERE : les obligations vendeur

Arrêtés d'application, 15 septembre 2006, publiés au Journal officiel du 28 septembre 2006.

Le DPE est une estimation des consommations d'énergie, établie sur la base d'un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années.

Outre cette estimation, le diagnostic comprend également des recommandations techniques qui permettront au propriétaire de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l'énergie.

Ces estimations ne constituent pas une garantie contractuelle, mais elles permettent une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente.

La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante :
- Une étiquette pour connaître la consommation d'énergie (comme pour l'électroménager et désormais les voitures)
- Une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre.

Les résultats de ces diagnostics doivent aussi être tenus à disposition, par le vendeur, de tout candidat acquéreur qui en fait la demande, dès la mise en vente du bâtiment ou de la partie du bâtiment.

La fourniture de cette étiquette énergie sera étendue aux livraisons de bâtiments neufs et aux bâtiments et logements loués à compter du 1er juillet 2007.

Loi du 18 décembre 1996 : L'acquéreur peut demander la nullité de la vente si aucune mention de la superficie n'a été indiquée dans l'avant contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ou dans l'acte de vente notarié, dans un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte notarié.

L'action en restitution d'une partie du prix peut être intentée par l'acquéreur dans le délai d'un an qui suit la signature de l'acte de vente.Elle n'est toutefois possible que s'il apparaît une différence de plus de 5% entre la superficie indiquée et la superficie réelle pour tous les lots de copropriété (sauf caves, garages et annexes).

Validité jusqu'à la prochaine transaction.

Réalisé suivant les articles R1334-14 à R1334-29 du Code de la Santé Publique, le décret n° 2003-462 du 21 mai 2003 et la norme NFX 46-020.

Toute propriété ayant un permis de construire antérieur au 01/07/97.

Aucune limite de validité si effectué après le 01/09/02.

Constat indiquant la localisation et l'état de conservation des matériaux.

Loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et les propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages.

Tout immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.

Limite de validité de 6 mois.

L'arrêté du 25 avril 2006 relatif au constat de risque d'exposition au plomb – CREP -, oblige les vendeurs d'un bien immobilier construit avant le 1er janvier 1949, à dresser un état d'accessibilité au plomb des parties privatives.

Le CREP, défini à l'article L. 1334-5 du code de la santé publique, consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné, afin d'identifier ceux contenant du plomb, qu'ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti permettant d'identifier les situations d'insalubrité.
A défaut, le vendeur ne pourrait pas s'exonérer de la garantie des vices cachés et s'exposerait à des sanctions pénales.

A ce jour, le diagnostic plomb ne concerne que les peintures et non les canalisations d'eau.

Entrée en vigueur le 1er novembre 2007.

Loi 2003-8 du 3 janvier 2003.

Ce diagnostic consiste à vérifier la sécurité de l’installation gaz au regard de la tuyauterie fixe, des raccordements, de la ventilation, et du contrôle des appareils et de l’atmosphère.

Est concerné tout vendeur d’un logement équipé d’une installation intérieure au gaz naturel.

Limite de validité d’un an.

Loi 2003-9 du 3 janvier 2003.

L’expert établit un rapport concernant la conformité de toute piscine privative construite avant Janvier 2004
(article L1332-4 du code de la santé publique).

Le non respect des dispositions des articles L128-1 et L128-2 relatif à la sécurité des piscines est puni de
45 000 € d’amende.

Ce document, valable 6 mois, présente les risques naturels (inondation, sécheresse, mouvement de terrain...) et technologiques (industriels, biologiques…) auxquels est exposé un immeuble.

Depuis le 1er juin 2006, pour toutes locations (vides, meublées, saisonnières, commerciales) et pour toutes ventes, le propriétaire doit annexer au contrat un état des risques naturels et technologiques.

Attention, si ce document n'est pas remis au locataire ou à l'acquéreur, une diminution du montant du loyer, de la vente ou son annulation, peut être prononcée par le juge.

Depuis le décret du 31 janvier 2005, le nouveau régime du prêt à taux 0% s'applique aux établissements préteurs ayant passé une convention avec l'Etat.

Outre les dispositions relatives à tous les logements, ceux qui ont été construits il y a plus de vingt ans doivent respecter des normes de surfaces et d'habitabilité spécifiques.

Cet état des lieux doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d'une assurance professionnelle.

A noter que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) permet le cas échéant de financer les travaux de mise aux normes.

Les propriétaires bailleurs sont aujourd’hui tenus de fournir un dossier de diagnostics à leurs locataires au moment de la signature du contrat de location ou de son renouvellement, et ce, pour tout type de location. Sont concernés les diagnostics suivants :

- l'état des risques technologiques et naturels.
- le diagnostique performance énergétique à compter du 1er Juillet 2007.
- le risque d'exposition au plomb obligatoire à partir du 12 août 2008.